› 沖縄県那覇市の司法書士「仲栄真司法書士事務所」ブログ › Q&A 土地や建物の登記2011年03月11日
４月より所有権移転登記（売買）の登録免許税が上がります。
不動産の売買（土地）にかかる所有権移転登記の登録免許税率が平成２３年４月１日より上がります。
平成１８年４月より土地の登録免許税の税率が１０００分の１０に軽減されていましたが、平成２３年４月から平成２４年３月３１日まで１０００分の１３、平成２４年４月１日から平成２５年３月３１日まで１０００分の１５と段階的に上がっていきます。
現在、土地の売買を予定されている方は、３月中にお済ませになることをお勧めいたします。
平成１８年４月より土地の登録免許税の税率が１０００分の１０に軽減されていましたが、平成２３年４月から平成２４年３月３１日まで１０００分の１３、平成２４年４月１日から平成２５年３月３１日まで１０００分の１５と段階的に上がっていきます。
現在、土地の売買を予定されている方は、３月中にお済ませになることをお勧めいたします。
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14:43
│Q&A 土地や建物の登記
2010年07月30日
名義変更（所有権移転）登記のお見積について
よくお客様からお電話で、「土地や建物を名義変更したいのですが、いくらぐらいかかりますか？」と質問されることがあります。
しかし、名義変更（所有権移転）をする際に、該当物件の評価額がどのぐらいなのか、又、売買で名義を移すのか、贈与で移すのかで登録免許税（登記をする際の税金）や報酬が変わってきますので、お電話だけでのお問い合わせだけでは、費用がどのぐらいかかるのかお伝えできないのです。
登録免許税は、市町村役場発行の評価証明書の金額に、売買や贈与の税率をかけて計算します。評価額は、土地の地目（宅地なのか雑種地なのか等）でかなりの差があります。そのため、評価証明書がとても重要になってきます。
お見積を依頼される場合は、下記①、②の書類のご準備、また③、④の確認をお願いします。
①登記簿謄本（法務局で取得）の写し
②評価証明書（市町村役場で取得）の写し
③権利証（又は識別情報）があるかないかの確認
④登記簿謄本に記載されている名義人の方の住所変更や氏名変更があるかどうかの確認
上記書類をご準備いただき、FAX、郵送又はご持参いただければ、お見積（概算）を出すことができます。
その後、実際にご依頼いただく場合は、印鑑証明書や住民票、本人確認の書類等、別途書類が必要になりますのでご了承ください。
また、名義を移した後には必ず、取得税や贈与税等の税金が税務署から課せられます。後々のトラブルを防ぐためにも、お近くの税務署、又は税理士に、名義を移すとどのぐらいの税金が発生するのか確認をしてから、名義を移すことをおすすめしています。
しかし、名義変更（所有権移転）をする際に、該当物件の評価額がどのぐらいなのか、又、売買で名義を移すのか、贈与で移すのかで登録免許税（登記をする際の税金）や報酬が変わってきますので、お電話だけでのお問い合わせだけでは、費用がどのぐらいかかるのかお伝えできないのです。
登録免許税は、市町村役場発行の評価証明書の金額に、売買や贈与の税率をかけて計算します。評価額は、土地の地目（宅地なのか雑種地なのか等）でかなりの差があります。そのため、評価証明書がとても重要になってきます。
お見積を依頼される場合は、下記①、②の書類のご準備、また③、④の確認をお願いします。
①登記簿謄本（法務局で取得）の写し
②評価証明書（市町村役場で取得）の写し
③権利証（又は識別情報）があるかないかの確認
④登記簿謄本に記載されている名義人の方の住所変更や氏名変更があるかどうかの確認
上記書類をご準備いただき、FAX、郵送又はご持参いただければ、お見積（概算）を出すことができます。
その後、実際にご依頼いただく場合は、印鑑証明書や住民票、本人確認の書類等、別途書類が必要になりますのでご了承ください。
また、名義を移した後には必ず、取得税や贈与税等の税金が税務署から課せられます。後々のトラブルを防ぐためにも、お近くの税務署、又は税理士に、名義を移すとどのぐらいの税金が発生するのか確認をしてから、名義を移すことをおすすめしています。
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14:35
│Q&A 土地や建物の登記
2009年10月15日
「地役権（ちえきけん）」って何だろう？？？ その２
～地役権って何だろう その１の続きです～
地役権の設定は、利用する側の土地の所有者と利用される側の土地の所有者との間で「地役権設定契約」を結ぶのが一般的です。
この場合、利用によって利益を得る側の土地を要役地（ようえきち）と呼び、利用される側の土地は承役地（しょうえきち）と呼びます。 地役権設定契約を結ぶと、要役地(Ａ地)の所有者がその土地を売買しても、新しいＡ地の所有者は通路部分の通行地役権を継承できます。
しかし、承役地(Ｂ地)の所有者がその土地を売却してしまうと、Ａ地の所有者は新しいＢ地の所有者に地役権の主張ができなくなってしまいます。
このようなことにならないようにするためには、地役権の設定登記をしておく必要があります。 地役権を登記することで、承役地(Ｂ地)の所有者が第三者に土地を売却した場合であってもＡ地の所有者は新しいＢ地の所有者に地役権を主張できるようになります。
ちなみに、地役権設定登記は司法書士の業務ですが、土地家屋調査士の協力を得る場合があります。今回のように、地役権の範囲が承役地(Ｂ地)の全体ではなく、一部の場合には、範囲を明示するために「地役権図面」が必要になります。なお承役地の全体に地役権が及ぶ場合には、図面の提出は不要です。
相談に来られたお客様は、早速地役権の設定登記を行って、住宅ローンの手続きを進めることができました。めでたし、めでたし！！！ （担当：大城 章）
地役権の設定は、利用する側の土地の所有者と利用される側の土地の所有者との間で「地役権設定契約」を結ぶのが一般的です。
この場合、利用によって利益を得る側の土地を要役地（ようえきち）と呼び、利用される側の土地は承役地（しょうえきち）と呼びます。 地役権設定契約を結ぶと、要役地(Ａ地)の所有者がその土地を売買しても、新しいＡ地の所有者は通路部分の通行地役権を継承できます。
しかし、承役地(Ｂ地)の所有者がその土地を売却してしまうと、Ａ地の所有者は新しいＢ地の所有者に地役権の主張ができなくなってしまいます。
このようなことにならないようにするためには、地役権の設定登記をしておく必要があります。 地役権を登記することで、承役地(Ｂ地)の所有者が第三者に土地を売却した場合であってもＡ地の所有者は新しいＢ地の所有者に地役権を主張できるようになります。
ちなみに、地役権設定登記は司法書士の業務ですが、土地家屋調査士の協力を得る場合があります。今回のように、地役権の範囲が承役地(Ｂ地)の全体ではなく、一部の場合には、範囲を明示するために「地役権図面」が必要になります。なお承役地の全体に地役権が及ぶ場合には、図面の提出は不要です。
相談に来られたお客様は、早速地役権の設定登記を行って、住宅ローンの手続きを進めることができました。めでたし、めでたし！！！ （担当：大城 章）
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13:02
│Q&A 土地や建物の登記
2009年10月13日
「地役権（ちえきけん）」って何だろう？？？ その１
今回のテーマは、「地役権って何だろう？？？」です。地役権という言葉を聞いたことはあっても、どのような権利なのか分からない、という方必見です。
先日、あるお客様から地役権の質問を受けました。この方は、お父さんの土地を譲り受け、住宅ローンを利用して、そこに自宅を新築しようと考えていました。ところが銀行の担当者から、「この土地は道路に接していないので、そのままでは住宅ローンを組むことはできません。地役権の設定登記が必要です。」と言われたそうです。
右下の図で説明すると、Ｂ地がお父さんの土地、Ａ地はお客様が譲り受けた土地です。確かにＡ地は道路に面していないので、土地の利用価値は著しく下がり、住宅ローン等の借入も困難になります。そこで、道路につながる利用権が必要（点線で囲まれた部分）となります。これが地役権です。
地役権（ちえきけん）とは、自分の土地にとって都合がいいように他人の土地を利用することができる権利のことで、その目的は、いくつかあります。
１．通行地役権…他人の土地を通行する。
２．引水地役権…他人の土地から水を引く。
３．電線路敷設地役権…電線や線路を通すため。
４．眺望（日照）地役権…眺め（又は日の当たり具合）が悪くならないよう、他人の土地に高い建物等を建てさせないよう
にする・・・などなど。 ～続く～
（担当：大城 章）
先日、あるお客様から地役権の質問を受けました。この方は、お父さんの土地を譲り受け、住宅ローンを利用して、そこに自宅を新築しようと考えていました。ところが銀行の担当者から、「この土地は道路に接していないので、そのままでは住宅ローンを組むことはできません。地役権の設定登記が必要です。」と言われたそうです。
右下の図で説明すると、Ｂ地がお父さんの土地、Ａ地はお客様が譲り受けた土地です。確かにＡ地は道路に面していないので、土地の利用価値は著しく下がり、住宅ローン等の借入も困難になります。そこで、道路につながる利用権が必要（点線で囲まれた部分）となります。これが地役権です。
地役権（ちえきけん）とは、自分の土地にとって都合がいいように他人の土地を利用することができる権利のことで、その目的は、いくつかあります。
１．通行地役権…他人の土地を通行する。
２．引水地役権…他人の土地から水を引く。
３．電線路敷設地役権…電線や線路を通すため。
４．眺望（日照）地役権…眺め（又は日の当たり具合）が悪くならないよう、他人の土地に高い建物等を建てさせないよう
にする・・・などなど。 ～続く～
（担当：大城 章）
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10:24
│Q&A 土地や建物の登記
2009年10月08日
「利益相反（りえきそうはん）」取引について その２
～利益相反の続きですよ～
ではここで問題です。今回の手続きについてタロー君が了承し、売却や抵当権設定の同意をすれば、特別代理人の選任は必要ないのでしょうか？ 答えはＮｏ！です。
利益相反行為であるかどうかの判断は、その行為の外形(周りから見たらどうかということ)で判断します。その行為が親権者の利益になるのかどうかを基準とし、子の意図やその行為の実質的な効果を問題とすべきではないと考えます。これは、そうしないと取引の相手方に不測の損害を与えるおそれがあるからです。つまり、いくらタロー君が親の窮状を理解して不動産の処分を了解したとしても、特別代理人の選任手続きは必要ということです。
それでは、どのようにして特別代理人を選任するのでしょうか？管轄は、子供の住所地の家庭裁判所になります。準備するものとしては、子1人につき収入印紙800円と、連絡用の郵便切手が必要です。その他、
申立書1通
申立人（親権者）・子の戸籍謄本各1通
特別代理人候補者の戸籍謄本，住民票各1通
利益相反行為に関する書面（遺産分割協議書の案（遺産分割協議の場合）、金銭消費貸借，抵当権設定契約書等の案，不動産登記簿謄本（抵当権設定の場合）など
等が必要となります。郵便切手の準備等は、各家庭裁判所でも金額が違う場合がありますので、興味がある方はお気軽に当事務所のスタッフに声をかけてください。
（担当：大城 章）
ではここで問題です。今回の手続きについてタロー君が了承し、売却や抵当権設定の同意をすれば、特別代理人の選任は必要ないのでしょうか？ 答えはＮｏ！です。
利益相反行為であるかどうかの判断は、その行為の外形(周りから見たらどうかということ)で判断します。その行為が親権者の利益になるのかどうかを基準とし、子の意図やその行為の実質的な効果を問題とすべきではないと考えます。これは、そうしないと取引の相手方に不測の損害を与えるおそれがあるからです。つまり、いくらタロー君が親の窮状を理解して不動産の処分を了解したとしても、特別代理人の選任手続きは必要ということです。
それでは、どのようにして特別代理人を選任するのでしょうか？管轄は、子供の住所地の家庭裁判所になります。準備するものとしては、子1人につき収入印紙800円と、連絡用の郵便切手が必要です。その他、
申立書1通
申立人（親権者）・子の戸籍謄本各1通
特別代理人候補者の戸籍謄本，住民票各1通
利益相反行為に関する書面（遺産分割協議書の案（遺産分割協議の場合）、金銭消費貸借，抵当権設定契約書等の案，不動産登記簿謄本（抵当権設定の場合）など
等が必要となります。郵便切手の準備等は、各家庭裁判所でも金額が違う場合がありますので、興味がある方はお気軽に当事務所のスタッフに声をかけてください。
（担当：大城 章）
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12:46
│Q&A 土地や建物の登記
2009年10月05日
「利益相反（りえきそうはん）」取引について その１
まだまだ暑い日が続きますが、皆さんいかがお過ごしでしょうか。今回のテーマは、「利益相反（りえきそうはん）」についてです。利益相反と聞くと会社と取締役間における取引をイメージする方も多いかと思いますが、今回は不動産登記に関する利益相反についてわかりやすく説明していきましょう。
利益相反とはその言葉のとおり、ある行為が、取引の一方の利益になると同時に、他方への不利益になる行為のことを言います。不動産登記の場面では次のようなケースが利益相反に当たります。
《例》 金城さん夫婦には１５歳になる男の子タロー君がいます。太郎君にはオジーから贈与された土地があり、既に登記もされています。最近、金城さんは自分が社長をしている会社の経営状態が思わしくないため、タロー君名義の土地を代理して売却（所有権移転）するか、或いはタロー君名義の土地に担保に銀行から借り入れ（抵当権設定）できないかと考えています。
実際にはよくありそうな話ですね。タロー君としては、家族のピンチなので協力したい気持ちがあるのですが、不動産登記上は彼の気持ちだけでは登記できません。何故なら、いくら親子であっても、親が子供の財産を勝手に処分することを法律は認めていないからです。
本来未成年の子については、親が法定代理人として法律上の手続きを代理します。ところが親(親権者)と子の利益が相反する行為については、親権者は子を代理することができず、その子のために、特別代理人の選任を家庭裁判所に請求しなければなりません(民法８２６条）。そして裁判所にて選任された特別代理人がその行為について子を代理することになります。～続く～
（担当：大城 章）
利益相反とはその言葉のとおり、ある行為が、取引の一方の利益になると同時に、他方への不利益になる行為のことを言います。不動産登記の場面では次のようなケースが利益相反に当たります。
《例》 金城さん夫婦には１５歳になる男の子タロー君がいます。太郎君にはオジーから贈与された土地があり、既に登記もされています。最近、金城さんは自分が社長をしている会社の経営状態が思わしくないため、タロー君名義の土地を代理して売却（所有権移転）するか、或いはタロー君名義の土地に担保に銀行から借り入れ（抵当権設定）できないかと考えています。
実際にはよくありそうな話ですね。タロー君としては、家族のピンチなので協力したい気持ちがあるのですが、不動産登記上は彼の気持ちだけでは登記できません。何故なら、いくら親子であっても、親が子供の財産を勝手に処分することを法律は認めていないからです。
本来未成年の子については、親が法定代理人として法律上の手続きを代理します。ところが親(親権者)と子の利益が相反する行為については、親権者は子を代理することができず、その子のために、特別代理人の選任を家庭裁判所に請求しなければなりません(民法８２６条）。そして裁判所にて選任された特別代理人がその行為について子を代理することになります。～続く～
（担当：大城 章）
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13:05
│Q&A 土地や建物の登記
2008年12月16日
登記と税金
今日は、登記と税金について一言！！
土地、建物の不動産の名義を、売買や贈与などで移転する場合には、必ず「税金」が絡んできます。
国税の関連では、
売買によって儲かった方には「所得税」、贈与を受けた場合は「贈与税」がかかります。相続が発生した場合には、当然「相続税」のことも考慮しなくてはいけませんね。
また、不動産手に入れた方には、その理由にかかわらず、「不動産取得税」という税金もかかります。（これは、県税になります。）
そして、不動産を持っている方には、毎年「固定資産税」がかかります。これは、市町村の財源となります。
登記申請の際にも、「登録免許税」という税金がかかります。
つまり、「不動産を動かすと、必ず税金がかかる！！」 ようになっているんですねーーー！
ですから、売買にせよ、贈与にせよ、相続にせよ、登記の面からの検討だけではなく、税金面の配慮をお願いします。
登記をした後に、「こんなに税金がかかるんだったら、こんな登記はしなかったのに・・・・・」と嘆いても、あとの祭りということになります。
登記費用を無駄にしないためにも、お近くの税理士さんや、或いは税務署の相談窓口を利用されることをお勧めします!!
担当は、お客様に税金のことを聞かれると、答えきれなくて申し訳なく思う大城章でした。
土地、建物の不動産の名義を、売買や贈与などで移転する場合には、必ず「税金」が絡んできます。
国税の関連では、
売買によって儲かった方には「所得税」、贈与を受けた場合は「贈与税」がかかります。相続が発生した場合には、当然「相続税」のことも考慮しなくてはいけませんね。
また、不動産手に入れた方には、その理由にかかわらず、「不動産取得税」という税金もかかります。（これは、県税になります。）
そして、不動産を持っている方には、毎年「固定資産税」がかかります。これは、市町村の財源となります。
登記申請の際にも、「登録免許税」という税金がかかります。
つまり、「不動産を動かすと、必ず税金がかかる！！」 ようになっているんですねーーー！
ですから、売買にせよ、贈与にせよ、相続にせよ、登記の面からの検討だけではなく、税金面の配慮をお願いします。
登記をした後に、「こんなに税金がかかるんだったら、こんな登記はしなかったのに・・・・・」と嘆いても、あとの祭りということになります。
登記費用を無駄にしないためにも、お近くの税理士さんや、或いは税務署の相談窓口を利用されることをお勧めします!!
担当は、お客様に税金のことを聞かれると、答えきれなくて申し訳なく思う大城章でした。
2008年09月22日
先送りはＮＧ！抵当権抹消【土地や建物の登記Ｑ＆Ａ】
「先送りはＮＧ！抵当権抹消」
住宅ローンの返済が終わると、土地や建物に設定されていた抵当権を抹消する必要があります。「えーまた登記？お金かかるからイヤだなぁ、どうしてもやらないといけないの？」というお客様もいらっしゃいますが、抹消登記をしないで放置しておくと、後々トラブルが起こる恐れがあります。
例えば、
①その不動産を売却したいのに、抹消登記がされていないために売却ができない。
②新たな融資を受けることができない。
ことなどが予想されます。
「いやー今すぐそのような予定はないからゆっくりでいいよ。」という方もいますが、必要書類の中には有効期限が３ヶ月のものもあったり、また登記をせずに放置している間に金融機関の合併・商号変更・代表者の交代などで別の証明書が必要になったり、金融機関で委任状をさしかえてもらう（新たに銀行等に手数料を支払うことになります）等、出費が増えることになります。
さらには、受け取った書類一式を紛失される方もいらっしゃいます。書類の中には再発行ができないものもありますので、さらに手続きが煩雑になります。余分な手間や費用をかけないよう、お早めに抵当権抹消の登記をされることをお勧めします。
（担当：大城 章）
住宅ローンの返済が終わると、土地や建物に設定されていた抵当権を抹消する必要があります。「えーまた登記？お金かかるからイヤだなぁ、どうしてもやらないといけないの？」というお客様もいらっしゃいますが、抹消登記をしないで放置しておくと、後々トラブルが起こる恐れがあります。
例えば、
①その不動産を売却したいのに、抹消登記がされていないために売却ができない。
②新たな融資を受けることができない。
ことなどが予想されます。
「いやー今すぐそのような予定はないからゆっくりでいいよ。」という方もいますが、必要書類の中には有効期限が３ヶ月のものもあったり、また登記をせずに放置している間に金融機関の合併・商号変更・代表者の交代などで別の証明書が必要になったり、金融機関で委任状をさしかえてもらう（新たに銀行等に手数料を支払うことになります）等、出費が増えることになります。
さらには、受け取った書類一式を紛失される方もいらっしゃいます。書類の中には再発行ができないものもありますので、さらに手続きが煩雑になります。余分な手間や費用をかけないよう、お早めに抵当権抹消の登記をされることをお勧めします。
（担当：大城 章）
2008年09月09日
権利証を無くしてしまったら。。。【土地や建物の登記Q＆A】
あるお客様から、土地の売買をする予定だが権利証が無い、どうしたら良いかとの質問がありました。
売買等による所有権移転登記をする場合、売主側は権利証を提出しなければ登記ができません。これは銀行等からお金を借り入れる時の抵当権設定登記をする場合も同様です。
では、無くしてしまったら登記はできないの？？
そんな時の対処方法を２つ教えします。
続きを読む
売買等による所有権移転登記をする場合、売主側は権利証を提出しなければ登記ができません。これは銀行等からお金を借り入れる時の抵当権設定登記をする場合も同様です。
では、無くしてしまったら登記はできないの？？
そんな時の対処方法を２つ教えします。
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13:00
│Q&A 土地や建物の登記
2008年08月19日
不動産の所有者の住所変更 【土地や建物の登記Q&A】
今回のテーマは、不動産の所有者の住所変更についてです。
念願のマイホーム購入のため、銀行から住宅ローンの借り入れをしようとしたAさんですが、引越しのため現在の住所と土地の登記上の住所が違いました。こういうときはどうすればいいの？ 続きを読む
念願のマイホーム購入のため、銀行から住宅ローンの借り入れをしようとしたAさんですが、引越しのため現在の住所と土地の登記上の住所が違いました。こういうときはどうすればいいの？ 続きを読む
2008年08月14日
不動産登記における「名義の変更」【土地や建物の登記Q&A】
今日のテーマは、不動産登記における「名義の変更」です。
お客様から「今度、土地の名義変更するから、登記よろしくねー。」と、電話を受けます。『仕事の依頼だ、ヤッター！ありがとうございます。』と電話器にお礼しながら、私たちはお客様にこう質問します。「ところで、名義の変更にもいろいろありますが、どのように名義が変わりますか？」 続きを読む
お客様から「今度、土地の名義変更するから、登記よろしくねー。」と、電話を受けます。『仕事の依頼だ、ヤッター！ありがとうございます。』と電話器にお礼しながら、私たちはお客様にこう質問します。「ところで、名義の変更にもいろいろありますが、どのように名義が変わりますか？」 続きを読む
